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当上海海泰北外滩的物业费定格在36元/平方米/月，意味着一套370㎡的户型一年物业费就要16万元，1500㎡的大平层更是高达65万元/年；当北京三里屯壹号公寓37.94元/㎡的物业费、深圳湾一号33元/㎡的收费相继曝光，豪宅物业费屡屡刷新公众认知。可与此同时，全国多地存量小区却掀起降费潮，武汉部分小区物业费降幅超50%，重庆、青岛百余个小区主动调价，甚至龙湖、中海等头部物业企业纷纷撤出老旧小区。一边是“天价”频现、业主买单，一边是降费求生、无奈离场，物业行业正经历前所未有的冰火两重天，而这背后，藏着行业回归本质的底层逻辑。
上海黄浦区高福云境25套总价1.3-1.7亿元的超大平层一日售罄，其别墅部分物业费25元/㎡；全国单盘销冠融创上海壹号院，物业费28元/㎡；海泰北外滩36元/㎡的收费更是创下新高，面积段370-1500㎡的户型，让业主每年物业费轻松突破十万级。不止上海，北京国贸梵悦108物业费30元/㎡，深圳湾一号莱佛士公寓33元/㎡，成都贝宸S1项目也达到13.8元/㎡。值得关注的是，2025年前三季度全国11个重点城市千万级豪宅成交27372套，同比增长15.6%，高物业费并未成为购房阻碍，反而成了高端产品的标配。
中物智库高级研究员宋子谦的分析，点透了天价物业费的核心底气。其一，产品升级倒逼成本显性化，当前豪宅早已不是“房子+绿化”的简单配置，会所运营、公区精装、全屋中央空调与新风系统、复杂机电设备、多重安防体系成为标配，这些设施的长期运维、能耗消耗、定期检测与更新，都需要持续的刚性投入，36元/㎡的物业费，本质是为这些高端配置的长效运营买单。其二，成本前置化解未来风险，一线及强二线城市保安、保洁、工程技工的用工成本逐年上涨，用工合规要求不断提高，叠加消防、公共安全监管趋严，第三方维保、保险等支出占比提升，物业企业在定价时便将未来成本上行预期纳入其中，避免后期陷入“成本倒挂”困境。其三，定价逻辑彻底重构，豪宅物业费早已跳出“保洁+保安”的基础服务范畴，而是“资产守护+体验运营+风险管理”的综合定价——户数少、单户面积大的特质，让大堂、电梯厅、景观园林等公区资源分摊成本更高，而豪宅客群更在意居住体验与资产保值，愿意为确定性的优质服务买单，开发商也早已将物业服务纳入产品核心价值，与房价绑定交付。
中指研究院数据显示，2025年12月全国重点20城物业服务均价仅2.72元/㎡，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。过去一年，全国超100个小区物业费大幅下调，降幅普遍在20%-30%，部分小区直接腰斩：武汉朗诗里程小区物业费从2.5元/㎡降至1.1元/㎡，降幅56%；重庆风花树小区从1.8元/㎡降至1.3元/㎡，业主每年减负600元；成都海伦堡玖悦府高层物业费从3元/㎡降至2.1元/㎡，商铺物业费直接腰斩至4元/㎡。为缓解业主负担，青岛、兰州等地还出台空置房优惠政策，连续空置6个月以上物业费可减免50%，进一步拉低存量小区收费水平。
降费背后，是多重压力下的无奈选择，更是历史遗留问题与现实困境的集中爆发。首先是历史定价与现实成本的严重错配，大量存量小区物业费标准形成于十年甚至二十年前，彼时人工、耗材成本低廉，而如今作为劳动密集型行业，物业用工成本逐年攀升，垃圾分类、消防安全等额外公共服务职能不断增加，老旧小区2-3元/㎡的物业费，早已不足以覆盖运维成本。其次是业主性价比焦虑加剧欠费难题，存量小区业主对物业费敏感度极高，一旦觉得服务与收费不匹配，便会以拒缴物业费维权，2024年重点城市物业费收缴率跌至82%，较上年下降3个百分点，欠费越多，物业越难维持服务，进而引发更多业主不满，陷入恶性循环。最后是政策限价与市场竞争的双重挤压，重庆、青岛、武汉等地出台前期物业指导价，重庆中心城区有电梯住宅最高限价1.9元/㎡，青岛普通住宅前期物业上限2.52元/㎡，叠加物业行业竞争加剧，部分企业为竞标或留住项目主动降价，最终入不敷出只能选择撤场，龙湖智创生活、中海物业、融创服务等头部企业都未能幸免，撤场小区遍布宁波、南京、长沙等多个城市。
存量小区的降费潮，并非“越降越好”，关键在于能否实现“降费不降品”。不少小区在降费的同时，通过精细化管理、盘活公共收益实现服务兜底：常州花语馨苑物业费从1.8元/㎡降至1元/㎡，物业同步拿出100万元专项用于小区提质；重庆推行“三亮三即时”举措，公示服务内容、公共收益、履约情况，让业主明白每一笔物业费的去向，有效提升收缴率；河北沧州更是创新试点“物业费与满意度挂钩”，10%费用作为服务保证金，考核合格才全额拨付，倒逼物业提升服务质量。这些案例证明，存量小区不是不能降费，而是要摒弃“一刀切”降费，通过透明化管理、精准化服务，实现“低价高质”的匹配。
